22.01.2020

Недвижимость. Прогноз на 2020 год: цены на вторичную недвижимость рухнут

Рынок недвижимости России вновь продолжает идти вниз. Чуда не произошло и не произойдет. А так хотелось. 2018 и 2019 годы застройщики подняли цены на первичное жилье на 10-20%% в зависимости от региона и сегмента жилья. Рост цен оправдывали инфляцией и переходом на проектное финансирование. Но на прочь отбрасывался тот факт, что реально располагаемые доходы населения падают уже пятый год подряд. Спрос не растет. Поэтому инвестиционная привлекательность жилья снижается.

Спрос на недвижимость, в т.ч. на новостройки поддерживался и поддерживается двумя способами.

Первый – государственная помощь. Я называю «костыли» рынка недвижимости. Это материнский капитал, выплата 450 тысяч рублей на погашение ипотеки, льготная ставка по ипотеке, военная ипотека, различные жилищные сертификаты.

Второй – снижение ставок по ипотеке. За эти два года ставки не только снижались, но и росли. Было видно как в 2018 году с повышением ставок падали продажи. Но сейчас взят курс на снижение ставок и в 2020 году мы увидим ипотеку по 7%.

Однако снижения ипотеки и костылей оказалось недостаточным, чтобы взбодрить рынок недвижимости. Более того, в 3-м квартале 2019 года рынок новостроек рухнул. По данным росресстра количество сделок по новостройкам снизилось на треть по сравнению с прошлым кварталом. Аналитики пытаются снизить масштабы падения, объясняя тем, что в предыдущем квартале было много технических сделок, но падение есть. Я реально смотрю данные за пять лет и вижу падение продаж по конкретным застройщикам, в целом уменьшение количества сделок по первичке, вижу перенос сроков сдачи объектов.

Перераспределение рынка и прогноз цен на 2020-й год на квартиры в новостройках
Другой момент. Перераспределение рынка. Уходят мелкие застройщики, остаются крупные игроки. Возьмет Ставропольский край. Не только потому, что я здесь живу в самом благоустроенном городе России, но и потому что регион становится альтернативой Краснодарскому краю для переезжающих на Юг. Другой момент – здешний застройщики оказывают сильное влияние на весь рынок первичной недвижимости Юга России, задают тренды и строят жилье и в Краснодаре, ив Ростове, опережая по объему местных застройщиков. Рынок новостроек Ставропольского края выглядит так. Есть две компании: «ЮгСтройИнвест» и «Третий Рим» - их доля рынка, если учитывать и дома блокированной постройки, более 60%. Более того, ЮСИ – компания №1 в России по числу эскроу-счетов, а по объемам застройки жилья в квадратных метрах занимает третью строчку. «Третий Рим» занял другую тактику – сконцентрировался на строительстве собственного города на 100 тысяч человек – жилого района «Гармония», где помимо квартир, предлагаются таунхаусы, флэтхаусы, дуплексы, особняки и т.п.. Стоимость квадратного метра в "Гармонии" от 23 500 рублей. Полный перечень недвижимости по ссылке.

Концентрация рынка обычно приводит либо к повышению цен, либо к стабилизации, если спрос падает. Что мы и увидим. И в Ставрополе, и в Москве, и в Краснодаре. Падения цен на квартиры в новостройки в скором будущем не ждите. Ипотеку снизят, придумают какую-нибудь помощь, но продажи обеспечат с помощью государства.

С прогнозом цен на первичную недвижимость в 2020 году все понятно – цены стабилизируются. Укрупняющиеся застройщики имеют достаточный запас средств и рентабельности, чтобы пережить стагнацию продаж. Рентабельность такова, что строительство в разумных объемах будет выгодно.

Прогноз цен на 2020 год на вторичную недвижимость
А вот тут веселее. В 2018-2019 годах вторичная недвижимость также росла в цене как и новостройки.. Однако повышение цен не было подкреплено ничем кроме того, что все вокруг повышают. В результате в 2020 году мы увидим как вторичная недвижимость сильно просядет в цене. Правда это не касается ликвидных локаций в мегаполисах. А вот спальные районы в тех же миллиониках станут доступнее.

Ситуация будет разворачиваться следующим образом. Крупные застройщики цену стабилизируют, но снижать не будут, поскольку у них длинный бизнес, они любого переживут. Владельцы вторичного жилья не могут позволить себе роскошь продавать объект два-три года. Год уже является критичным периодом экспонирования жилья. Практика показывает, что спустя полгода после выставления жилья на продажу продавец готов подвинуться серьезно. И таких продавцов в 2020 году наберется масса.

Стоит учитывать также и другие факторы. В целом российский покупатель предпочитает новостройки, чем вторичное жилье. И второй фактор – условия кредитования покупки в новостройках часто более выгодно, чем на вторичное жилье. К тому же многие банки софинансируют ипотечные программы своим покупателям. Вышеупомянутые ЮСИ и «Третий Рим» не исключение.

Так что, если вы намерены продать свою старую квартиру в спальном районе, продавайте сейчас. Дальше они будут стоить дешевле. Мой прогноз прост - цены откатятся на 10-30%%, т.е. на двухлетний уровень. А если произойдет кризис, то и вовсе могут вдвое подешеветь. Подобное случилось в США когда лопнул ипотечный пузырь. Там можно было и за треть стоимости жилье приобрести, если располагал наличными деньгами.

А как вы считаете в 2020 году подорожает вторичка или подешевеет? И есть ли в России альтернатива жилью как инструменту инвестирования свободных денег?