24.02.2020

Кто и как определяет реальную цену на недвижимость

Недвижимость была и есть основным средством инвестирования заработанных денег российских граждан. Средством далеко не лучшим с точки зрения доходности и ликвидности, но самым надежным с точки зрения владения. Рисков в России у недвижимости меньше чем у иностранной валюты и ценных бумаг. Недвижимость в долларовых ценах показывает даже отрицательную динамику. Однако недвижимость имеет и инвестиционные недостатки – низкая ликвидность, зависимость по цене от других объектов.

Себестоимость +рентабельность. При покупке или продаже важно точно определить цену недвижимости будь то квартира или дом. Казалось бы чего проще при продаже новостроек. Есть себестоимость, есть плановая рентабельность, составляющая коммерческих расходов (маркетинг, реклама, продажа) и цена получается. Но это уже не работает. Спрос упал.

Кадастровая стоимость недвижимости - ни коим боком с рыночной не связаны. Зачастую кадастровая стоимость недвижимости кратно выше реально рыночной цены.

Цепочка цен. Другой способ определения недвижимости характерен отчасти для вторичного рынка. Например, семья хочет продать однокомнатную квартиру и переехать в тешку. И имеет возможность взять ипотеку на 1 миллион плюс 450 тысяч рублей госдподдержки. А трешка стоит 3 миллиона. Сколько будет просить семья продающая однушку? Правильно – около 1 млн 600 т.р. Чтобы купить трешку. Будет трешка стоить 5 миллионов. Значит будут просить 3 млн 600 т.р. Цены на рынке недвижимости во многом зависят от потребностей и возможностей тех, кто улучшает жилищные условия. От того сколько они могут взять ипотеку, скопили денег на доплату. Они ставят цену на свою недвижимость в зависимости от цены нового жилья. И если новое жилье растет в цене, например в новостройке и вторичный рынок растет. А мы видели, что с 2018 года застройщики поднимали цены весьма бодро. Но при этом реально располагаемые доходы населения не росли. Вслед за ним шагает и рынок вторичной недвижимости. И получается замкнутый круг. Причем вторичная недвижимость догоняет новостройки. И если рынок новостроек уже рухнул, то вторчика догонит в 2020 году, прогноз на который неутешительный: падение цен и количества сделок.

Так кто же определяет истинную цену недвижимости? Рынок. Покупатель. Рыночная цена – это цена за которые реально продаются аналогичные объекты. Все остальное – это желание и хотелки. На Авито, Циане и прочих сервисах цены увеличены от реальных на 10-25%. Поэтому подобные объекты могут продавать по году и более. Чем грозит долгая продажа я объясню в одной из последующих статей. Чтобы быть максимально точным с определением цены желательно иметь доступ к данным или иметь знакомого риэлтора, который поделится сведениями о реальных сделках. В этом плане Сбербанк находится в выгодном положении со своим порталом Домклик, поскольку имеет огромную статистику.

На коммерческую недвижимость ценнообразование еще веселей - там застройщик как правило считает, что покупатели и арендаторы должны быть ему по гроб благодарны. Однако это не так и видим как в регионах цена коммерческой недвижимости уже пошла вниз. Но застройщик все равно стоит на своем.

Практический вывод. Продавцы сейчас не в лучшем положении, поэтому вы можете идти и смело выбивать скидку что у продавцов вторички, что у застройщиков. Денег на рынке все меньше и меньше, поэтому даже застройщики уступают очень серьезно. У застройщика больие масштабы и большие проблемы. Сейчас застройщики держат цены и пока они держат цены, то и вторичка стоит. Застройщики начнут снижать цены, но вторичка может и не доганть по скорости и тогда мы увидим множество дефолтных квартир, которые можно будет купить в половину цены, но это уже другая история.

А как вы определяете цену недвижимости: по собственным хотелкам или по тому как продают соседи?