24.02.2020

Ипотека без первоначального взноса как мошенничество

Те, кто читают мой блог, знают, что я долгое время проработал в сфере недвижимости, в т.ч. и на посту директора по маркетингу крупной строительной компании на Юге России. Также оказывал маркетинговые услуги компаниям из ТОП-3 застройщиков России по объему возводимого жилья. Поэтому прекрасно знаю многие уловки. Одним из самых популярных маркетинговых трюков является ипотека без первоначального взноса. В настоящее время в России ее не существует. Либо ее предоставляют банки, аффилированные с застройщиком.
Однако ипотека без первоначального взноса рекламируется как продукт на многочисленных сайтах. Разберем почему в России в нормальных условиях без мутных схем невозможна ипотека без первоначального взноса.
Экономически бессмысленно
Экономический смысл первоначального взноса по ипотеке заключается в том, что банк страхует себя от возможного снижения стоимости недвижимости в случае невозможности заемщиком исполнять обязательства по кредиту. Другой момент – наличие средств на первоначальный взнос подтверждает, что клиент смог скопить средства и умеет обращаться с деньгами.
В настоящее время ипотека с низким первоначальным взносом может рассматриваться как рисковый кредит в случае если у заемщика уже имеется долговая нагрузка, чему подтверждение распоряжение Центробанка, которое правоспособно с 1 октября 2019 года. Более подробно в постах «Почему банки сейчас активно спамят, настойчиво кредиты?» и «С 1 октября в России ограничат выдачу кредитных карт, ипотеки и потребительских кредитов». Смысл в том, что средства, необходимые банку на выдачу ипотеку с низким, а тем более нулевым ипотечным кредитам обходятся дороже.
В результате, если сложить риски банка и экономическую целесообразность ипотеки без первоначального взноса, можно увидеть, что вряд ли российский банк будет выдавать ипотеку без первоначального взноса, не прибегая к маркетинговым трюкам или откровенному мошенничеству.
Ипотека без первоначального взноса как уголовного наказуемое мошенничество
На рынке раньше было распространено самое настоящее мошенничество. Это продажа объекта недвижимости с завышением стоимости объекта. Схема проста. Продавец договаривается, что по документам объект будет продан по цене выше на 15-30%. Деньги на первоначальный взнос якобы вносятся в кассу либо передается под расписку, если продавец физлицо, что подтверждает соответствующий документ. На оставшуюся сумму, являющуюся реальной стоимостью объекта, приходят деньги.
Вроде как бы все в шоколаде: и банк, и покупатель, и продавец. Но в реальности, все стороны, либо их представители вполне могут быть обвинены в мошенничестве.
Для того, чтобы получить одобрение по ипотеке банку необходимо заключение оценочной компании о рыночной цене. Вряд ли нормальный оценщик возьмет на себя подобные риски – сейчас благодаря компьютерной обработке большого массива данных рыночная стоимость определяется довольно точно разными программными комплексами. Обман будет выявлен. Оценщик лишится лицензии. Но допустим найдется подобный оценщик у которого свои люди в банке. Даже в этом случае есть риск признать сделку недействительной задним числом. Такое случается. Даже по инициативе покупателя, точнее по его незнанию того как действует система. Например, при попытке получить налоговый вычет, налоговые органы вполне могут начать проверку сделки.
Рисков по подобным сделкам хватает. Для продавца к примеру, если сделку признают недействительном по каким-либо причинам, то он должен будет вернуть ВСЮ сумму указанную в договоре. Кстати, налогов вы также будете платить больше.
Так что не стоит вестись на подобные схемы. Об ипотеке как о маркетинговом трюке и как это проворачивают, читайте в одном из моих следующих постов.
Берегите себя, свое здоровье и свои деньги!
Хакнем систему вместе!