24.02.2020

Рынок недвижимости может рухнуть: ипотечный пузырь надувается

Центральный Банк России выпустил очередную аналитику, посвященную ипотеке, точнее доклад для общественных консультаций под названием «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Документ ценен своими фактическими данными.
Суть документа такова – он отражает текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования и содержит извечный русский вопрос «что делать дальше», поскольку реально обозначились реальные риски, которые вполне могут привести к системному кризису на рынке недвижимости.
Если дополнить данные в докладе дополнительной статистикой, то становится очевидным факт – в России надувается ипотечный пузырь. В связи с этим возможны вопросы: в каком случае и когда может лопнуть ипотечный пузырь, к каким последствиям для экономики и простых граждан это приведет и какие меры может и должно принять Правительство в России, чтобы изменить тренд. На них я отвечу. В этой статье отобразим первый вопрос
В каком случае и когда может лопнуть ипотечный пузырь в России
ЦБ приводит следующие данные:
«По данным, полученным Банком России от банков в ходе обследования ссудной задолженности физических лиц, на заемщиков с ПДН более 50% приходится 42% объема предоставленных в III квартале 2019 г. ипотечных кредитов против 44% в II квартале 2019 года.»
По некоторым оценкам у больше половины россиян-ипотечников ежемесячные платежи по кредитам составляют больше 50% их доходов. При этом у 14% ипотечников на обслуживание кредитов уходит более 70% доходов.
Тут такой важным момент – статистика дана на основе данных банков. А банки могли вполне приукрасить ситуацию, поскольку кредитование – прибыльная вещь и обеспечивает денежный поток. Здравомыслящий читатель может спросить: банки разве не бояться выдавать рисковые кредиты, ведь могут разориться? Не боятся. А зачем им бояться? Мы все помним как государство санировало и заливало деньгами дыры в банках Так что ситуация реальная может быть еще хуже, чем в отчете.
Следует знать, что во многих странах нормативно установлена предельная долговая нагрузка при выдаче ипотеки. Например, 50% в Китае, Израиле. В США и в Канаде, пережившими ипотечный кризис, ипотечные агентства, которые находятся под контролем государства (это большая часть рынка) в пределах 45%. То есть мы видим, что больше половина ипотечников России по меркам других стран ­- очень рисковые заемщики.
Рост заемщиков с высокой долговой нагрузкой обусловлен с тем, что снижаются ставки по ипотеке, а также с тем, что банки стремятся снизить размер первоначального взноса.
Привести к краху на рынке недвижимости вследствие разрыва ипотечного пузыря может привести одна вещь – значительное сокращение реально располагаемых доходов населения, которые снижаются в России уже пятый год. Рисковым заемщикам нечем будет обслуживать ипотеку. Тут разные причины могут быть – рост цен без повышения доходов или снижение доходов при стабилизации цен. Второй вариант вероятен при глобальном экономическом кризисе, который произойдет в России.
Когда может рухнуть рынок недвижимости из-за ипотечного пузыря в России? При взвешенной политики руководства России и имеющихся финансовых запасах ситуация будет законсервированной в течение нескольких лет. Но если коэффициент жадности превысит разумные значения, то большие проблемы возникнут в 2020 году.
О том к каким к каким последствиям для экономики и простых граждан приведет разрыв ипотечного пузыря и какие меры может и должно принять Правительство в России, чтобы изменить тренд, читайте в моих следующих статьях.
Подписывайтесь на мой канал. Берегите себя и свои деньги!
Хакнем систему вместе!