24.02.2020

Реальная себестоимость жилья на Юге России. Вас удивит жадность застройщиков

Рынок недвижимости на Юге России, несмотря на меры государственной поддержки, продолжает ползти вниз. Золотые времена для застройщиков хоть ушли в прошлое, но большинство адекватных компаний живет неплохо Все дело в реальной себестоимости жилья. Именно себестоимости жилья на Юге России и будет посвящена эта статья.
Кто не является подписчиком моего канала и ничего не знает обо мне, сообщаю о своем роде деятельности – в последние лет 10 я занимался маркетингом, где было место и недвижимости. Я, представители моей команды, работали либо работают с крупнейшими застройщиками регион либо как штатные сотрудники, либо как исполнители. Сам я четыре года возглавлял маркетинг в одной из строительных компаний и даже небольшой период исполнял функции коммерческого директора. Это к тому, что о предмете имею реальное представление.
Рентабельность в строительстве важна и для покупателей – при небольшой маржинальности увеличиваются риски банкротства компании, а также невозможны значительные скидки.
Официально себестоимость деятельности «Строительство» складывается из нескольких статей. Приведу данные Ставропольского управления статистики за 2018 год:
Материальные затраты 60,2%
Расходы на оплату труда 18,7%
Страховые взносы 5,5%
Амортизация основных средств 3,0
Прочие затраты 12,6%
Интересно, что в динамике доля затрат на расходы по оплате труда …сокращаются. И это не только на Ставрополье.
В материальные затраты зашивается все что можно зашить, включая яхты, вертолеты, бентли, мерседесы и т.п. И в оплату труда также нередко включают содержание любовниц, любовников, родственников и прочих. Прочие затраты – это коммерческие затраты, включая маркетинг, рекламу и продвижение Приведенная структура затрат на строительство удобна для статистики, но в строительстве не применяется. Поэтому приводим структуру затрат реальную, чтобы вы понимали где можно сэкономить.
Структура себестоимости жилья
Земля.
Проектно-сметная документация.
Затраты на подключение к инфраструктуре (сетям).
Благоустройство и создание инфраструктуры.
Строительные материалы.
Оплата труда.
Вспомогательное производство.
Затраты на сдачу в эксплуатацию.
Стоимость денег (кредиты, эскроу-счета и т.п.).
Как видим, себестоимость состоит из нескольких пунктов. Крупные и средние застройщики решают как правило вопросы «оптом», имея своих людей в администрациях, в депутатских, в силовых структурах. И получается серьезно сэкономить. Например, на земле. На Юге России миллионы квадратных метров жилья построены на землях, имевших раньше сельскохозяйственное назначение. «Свои» люди помогают и при точечной застройке, когда вокруг все готово и не надо обустраивать чистое поле. Или власть потом строить.
По строительным материалам также стараются экономить. Ведущие застройщики имеют свои автотранспортные предприятия, карьеры, рбу, а также заводу по производству строительных материалов, пластиковых окон, утеплителя и т.п. Кстати, работая с застройщиками мы как правило двигали несколько бизнесов параллельно.
Более половины жилья на Юге России возводится частными лицами. Туда попадают и индивидуальные предприятия. Примечательно, что у небольших застройщиков, даже при более высоких ценах на стройматериалы, землю, подключение на финише дома с земельными участкамим часто дешевле на 25-30% чему группы компаний. Понимаю, что налоги не платит частник, но он и дороже все закупает. Получается так, что застройщику необходимо и организацию кормить и себя любимого. Поэтому цену и держит.
Тот же «Ставропольстат» указывает, что рентабельности в строительстве не превышает и 5 %. Но по факту получается вот что. Себестоимость строительства одного квадратного метра жилья в многоэтажном доме составляет от 23 тысяч рублей. Это со всеми расходами. Поэтому в продаже в том же Краснодаре квартиры от застройщика менее чем за 800 тысяч рублей. Квадратура правда там маленькая, да и район фиг знает где. Мы имеем официально утвержденную цену за квадрат на Кубани – менее 47 тысяч рублей. На Ставрополье чуть меньше. В Ростовской столько же.
Вполне очевидно, что в небольших городах, где дешевле земля, сети, рабочая сила, себестоимость ниже, чем в краевом центре процентов на 25-50.
Себестоимость квадратного метра жилья (квартиры) на Юге России от 23 тысяч рублей
Но еще дешевле себестоимость домов в с земельными участками, а точнее домов блокированной постройки – всяких таунхаусов, флэтхаусов и т.п. – там себестоимость вообще меньше 20 тысяч рублей, может быть и 15 тысяч рублей. На выходе мы имеем совсем другие цены. Понятно, что чем ближе к центру, себестоимость жилья и цена растет
Себестоимость квадратного метра жилья (дома с земельными участками) на Юге России от 15 тысяч рублей
В строительстве жилья фактическая рентабельность в 100% (убрать навешенные затраты) не является редкостью. Хотя большая часть проектов в пределах от 30 до 50%. И на фоне рентабельности строительства в 30-200%% слушать жалобы как-то удивительно, хотя и понятно. Многие привыкли жить с шиком за счет покупателей бюджетного жилья. Но многим придется в 2020 году отвыкнуть – жирок будет уходить. Либо придется сбрасывать цену, чтобы совсем не обанкротиться.
Большая некогда рентабельность сыграла дурную шутку с застройщиками. Бизнес велся неаккуратно и авантюрно, большая прибыль с лихвой перекрывала прибыль. Многие даже не считали плановую рентабельность – запаса хватало. Сейчас спрос упал, запасы кончатся и треть застройщиков обанкротится.
Жалко ли мне застройщиков? Абсолютно нет. Это обычный бизнес. Не более чем торговля или сфера услуг. Или маркетинг. Взяток больше и коррупции. Так вся Россия на коррупции. Среди застройщиков есть компании, которыми управляют и бездарности, и умные люди. Естественно, что там где собственник и ТОП-менеджмент – люди адекватные дела идут хорошо даже сейчас. Просто ребята аппетиты урезали. Неадекваты станут банкротами.
Подписывайтесь на мой журнал и узнаете много нового, в том числе и о рынке недвижимости на Юге России.
Хакнем систему вместе!